東京のレンタルボックスのためになるNEWS

「市場に顕在化する新しいニーズに対して、新しい技術革新で応えることによって、市場は成立する」日本の土地経済市場は、バブル経済崩壊後、ビジネスプレーヤーの総入れ替えともいうべきダイナミズムを起こし、市場の新しいニーズに応え続けてきた。その結果、2005年以降の不動産投資市場は、大きな成長を遂げた。
しかし、新しい証券化等の技術によって大きく成長した不動産投資市場は、サブプライム住宅ローン問題等、次なる破綻要素を生むことになった。これが本当に「成長」といえるのだろうか。
改めて市場が、我々に問いかけている。市場では常に新しい市場ニーズが現れ、これに対する新しい技術が生まれることによって、新しい均衡に向けて力強く変動する。
これが市場のダイナミズムである。市場の持つ多様性が、このダイナミズムによって効率良く成長する。
これが市場経済の長所であろう。しかし、同時に市場経済は、不確実性（リスク）をも増幅する。
近代経済学の巨匠J・M・Kは、1960年代のアメリカにおいて、工場等の資産から得るリアルな期待収益を対象とする「投資」より、資産を転売して得る不確実な期待収益を対象とする「投機」が市場を席巻する状況を見て、「市場が賭博場化」していくことを懸念した。 1960年代までのKの時代、「リスク」という概念は、市場には顕在化していなかった。
「リスク」という言葉が市場を席巻するのは、1980年代になってからである。現在の不動産投資市場は、リスクが増大し続けている。
ビジネスリスク、金利変動リスク、地勢リスク、為替リスク、金融信用リスク、金融システムリスク、アスベスト、土壌汚染、耐震・耐火性偽装……。これら顕在化する諸問題を受けて、ますます投資収益がリスクにさらされている。

これらの増大するリスクの担保（ヘッジ）なくして、投資は成り立たない。リスクを金融デリバティブ商品等でヘッジする場合、これらの商品の売り手は投機家（スペキュレータ）となる。
市場は投資家（インベスター）だけでは成り立たなくなったのである。リスクヘッジする者（ヘッジャー）、リスクを受ける投機家がいてはじめて市場が成立する。
つまり市場には、このインベスター、ヘッジャー、スペキュレータのバランスある調和が要求されるわけだ。しかしその一方、リスクを新しい技術で低減するのではなく、移転する技術にばかり注目が集まっている。
ただしそれは、リスクの移転というよりむしろ「先送り」、「たらいまわし」に等しい。これらの移転されたリスクは、すべて金融資本を介し、資本市場に集まってくる。
サブプライム住宅ローンのリスクを証券化して移転した結果、許容範囲を超え、世界中の金融資本市場で胃痙攣を起こす結果になったのだ。例えば、ロシア通貨危機に端を発した巨大ヘッジファンド（LICM）の破綻である。

これら金融資本市場における世界規模の胃痙攣が頻繁に生じるようになり、しかもその規模が、次第に大きくなっていると感じる。実務者として市場の内側から見ていると、リスクを低減する努力をなおざりにして、リスクの移転に終始している様子が見てとれるのだ。
海外から、日本における不動産投資市場の魅力の評価基準として挙げられる「マーケティング」及び「マネジメント技術」の成熟度を検証し、「今、市場で何が起こっているのか」を明らかにすることを目的とする。現在、東京の不動産市場が、アジアの中にあって多くの不動産投資資金を集めている。
これには、最近の投資市場の投資インフラの整備が大きく寄与しているといわれている。しかしその一方で、「マーケティングが皆無である」とまでいわれている。
実際にマーケティング技術がないのか、周知されていないのかは議論の余地があるが、確かに日本の金融に偏ったビジネスプレーヤーが、マーケティングを単なる市場ウォッチャーとして軽視しているのも事実である。ここにおいて、不動産のマーケティングでは、特に市場の現場から見た解釈を重要視している。
例えば、失われた10年といわれたデフレ経済から脱却し、地価が上昇し始めた要因は何か。巷で聞くエコノミストの解説では、低金利政策、金融緩和政策により、金利が低く内需は落ち込んだが、その結果、円安誘導がなされ輸出関連企業の業績が上がり、東京あるいは輸送関連産業を持つ地域経済で高い収益を実現し、地価が上昇し始めたとしている。
確かにこれは、現場にいても理解できる。それは2005年、東京以外の名古屋等、自動車関連の企業業績の恩恵を受けたエリアで、高い地価上昇を確認できるからだ。
しかし、もう一つ同様に、「低金利、金融緩和政策がここへ来て不動産への投資を促進した」という説明を耳にするが、これについてはどうしても理解できない。 3年間低金利金融緩和をし続け、まったくそれに反応しなかった市場が、「ここ」へ来て投資が始まった理由は？10年間のんびり低金利金融緩和政策を続け、ここへ来て回復したからといって、「どうだ！」といわんばかりに手柄にされても、現場にいる者としては納得できない。
「いずれ円高になるでしょう。いつかって？それはなれば分かりますよ」と同じ論法ではないか。
戦略のない現状を取り上げた。市場におけるマネジメント技術については、ここにおいて不動産投資市場全般のメカニズムを解説し、アセットの技術革新、デット（レバレッジ）の技術革新、エクイティ（リスク）の技術革新をそれぞれ解説する。
この間、現場では不動産投資のビジネス手法が大きく変わった。不動産ビジネスプレーヤーの総入れ替えに等しいものがあった。
新しい資産のオフバランス技術、再生技術、投資運用の技術が登場し、これらの技法を取り込むのに最適な、さまざまな投資ビークル（SPC、匿名組合、J‐REII、LP）の開発が進んだ。最も大きく市場ニーズに応えたのが、リスクの分散・移転の金融技術の開発である。

再述するが、市場に新しいニーズが顕在化し、このような新しい技術革新で応えることによって市場は成長する。これがマーケットのメカニズムである。
その結果、2005年以降、地価が上昇し始めた。これが市場の現場から見た解釈である。
バブル経済破綻以降の不動産ビジネスプレーヤーの総入れ替えによって、ファイナンス、法律、理工系あるいは海外から、いろいろなプレーヤーが参入してきた。 2002年、都市再生特別措置法が制定され、これにより都市再生緊急整備地域、都市再生特区が設けられた。
これらの器（指定区）の目的は、第一にバブル経済破綻後、財政再建の中にあって、地方の道路等公共投資の全面的な見直しを実施しながら、ストップしていた大都市のインフラ整備を優先的に後押しするものであった。いわゆる東京の環状道路整備、空港整備である。
都心部の駅前の再開発事業の後押しである。東京、大阪を中心とした有楽町駅前、大阪駅前地域から始まり、多くのニーズの手が上がり、第2次指定で横浜、名古屋等へ広がり、第3次指定では広島、仙台等の地方の政令地方都市にまで広がった。
「市場に顕在化する新しいニーズに対して、新しい技術革新で応えることによって、市場は成立する」日本の土地経済市場は、バブル経済崩壊後、ビジネスプレーヤーの総入れ替えともいうべきダイナミズムを起こし、市場の新しいニーズに応え続けてきた。その結果、2005年以降の不動産投資市場は、大きな成長を遂げた。
しかし、新しい証券化等の技術によって大きく成長した不動産投資市場は、サブプライム住宅ローン問題等、次なる破綻要素を生むことになった。これが本当に「成長」といえるのだろうか。
改めて市場が、我々に問いかけている。市場では常に新しい市場ニーズが現れ、これに対する新しい技術が生まれることによって、新しい均衡に向けて力強く変動する。
これが市場のダイナミズムである。市場の持つ多様性が、このダイナミズムによって効率良く成長する。
これが市場経済の長所であろう。しかし、同時に市場経済は、不確実性（リスク）をも増幅する。
近代経済学の巨匠J・M・Kは、1960年代のアメリカにおいて、工場等の資産から得るリアルな期待収益を対象とする「投資」より、資産を転売して得る不確実な期待収益を対象とする「投機」が市場を席巻する状況を見て、「市場が賭博場化」していくことを懸念した。 1960年代までのKの時代、「リスク」という概念は、市場には顕在化していなかった。
「リスク」という言葉が市場を席巻するのは、1980年代になってからである。現在の不動産投資市場は、リスクが増大し続けている。
ビジネスリスク、金利変動リスク、地勢リスク、為替リスク、金融信用リスク、金融システムリスク、アスベスト、土壌汚染、耐震・耐火性偽装……。これら顕在化する諸問題を受けて、ますます投資収益がリスクにさらされている。

これらの増大するリスクの担保（ヘッジ）なくして、投資は成り立たない。リスクを金融デリバティブ商品等でヘッジする場合、これらの商品の売り手は投機家（スペキュレータ）となる。
市場は投資家（インベスター）だけでは成り立たなくなったのである。リスクヘッジする者（ヘッジャー）、リスクを受ける投機家がいてはじめて市場が成立する。
つまり市場には、このインベスター、ヘッジャー、スペキュレータのバランスある調和が要求されるわけだ。しかしその一方、リスクを新しい技術で低減するのではなく、移転する技術にばかり注目が集まっている。
ただしそれは、リスクの移転というよりむしろ「先送り」、「たらいまわし」に等しい。これらの移転されたリスクは、すべて金融資本を介し、資本市場に集まってくる。
サブプライム住宅ローンのリスクを証券化して移転した結果、許容範囲を超え、世界中の金融資本市場で胃痙攣を起こす結果になったのだ。例えば、ロシア通貨危機に端を発した巨大ヘッジファンド（LICM）の破綻である。

これら金融資本市場における世界規模の胃痙攣が頻繁に生じるようになり、しかもその規模が、次第に大きくなっていると感じる。実務者として市場の内側から見ていると、リスクを低減する努力をなおざりにして、リスクの移転に終始している様子が見てとれるのだ。
海外から、日本における不動産投資市場の魅力の評価基準として挙げられる「マーケティング」及び「マネジメント技術」の成熟度を検証し、「今、市場で何が起こっているのか」を明らかにすることを目的とする。現在、東京の不動産市場が、アジアの中にあって多くの不動産投資資金を集めている。
これには、最近の投資市場の投資インフラの整備が大きく寄与しているといわれている。しかしその一方で、「マーケティングが皆無である」とまでいわれている。
実際にマーケティング技術がないのか、周知されていないのかは議論の余地があるが、確かに日本の金融に偏ったビジネスプレーヤーが、マーケティングを単なる市場ウォッチャーとして軽視しているのも事実である。ここにおいて、不動産のマーケティングでは、特に市場の現場から見た解釈を重要視している。
例えば、失われた10年といわれたデフレ経済から脱却し、地価が上昇し始めた要因は何か。巷で聞くエコノミストの解説では、低金利政策、金融緩和政策により、金利が低く内需は落ち込んだが、その結果、円安誘導がなされ輸出関連企業の業績が上がり、東京あるいは輸送関連産業を持つ地域経済で高い収益を実現し、地価が上昇し始めたとしている。
確かにこれは、現場にいても理解できる。それは2005年、東京以外の名古屋等、自動車関連の企業業績の恩恵を受けたエリアで、高い地価上昇を確認できるからだ。
しかし、もう一つ同様に、「低金利、金融緩和政策がここへ来て不動産への投資を促進した」という説明を耳にするが、これについてはどうしても理解できない。 3年間低金利金融緩和をし続け、まったくそれに反応しなかった市場が、「ここ」へ来て投資が始まった理由は？10年間のんびり低金利金融緩和政策を続け、ここへ来て回復したからといって、「どうだ！」といわんばかりに手柄にされても、現場にいる者としては納得できない。
「いずれ円高になるでしょう。いつかって？それはなれば分かりますよ」と同じ論法ではないか。
戦略のない現状を取り上げた。市場におけるマネジメント技術については、ここにおいて不動産投資市場全般のメカニズムを解説し、アセットの技術革新、デット（レバレッジ）の技術革新、エクイティ（リスク）の技術革新をそれぞれ解説する。
この間、現場では不動産投資のビジネス手法が大きく変わった。不動産ビジネスプレーヤーの総入れ替えに等しいものがあった。
新しい資産のオフバランス技術、再生技術、投資運用の技術が登場し、これらの技法を取り込むのに最適な、さまざまな投資ビークル（SPC、匿名組合、J‐REII、LP）の開発が進んだ。最も大きく市場ニーズに応えたのが、リスクの分散・移転の金融技術の開発である。

再述するが、市場に新しいニーズが顕在化し、このような新しい技術革新で応えることによって市場は成長する。これがマーケットのメカニズムである。
その結果、2005年以降、地価が上昇し始めた。これが市場の現場から見た解釈である。
バブル経済破綻以降の不動産ビジネスプレーヤーの総入れ替えによって、ファイナンス、法律、理工系あるいは海外から、いろいろなプレーヤーが参入してきた。 2002年、都市再生特別措置法が制定され、これにより都市再生緊急整備地域、都市再生特区が設けられた。
これらの器（指定区）の目的は、第一にバブル経済破綻後、財政再建の中にあって、地方の道路等公共投資の全面的な見直しを実施しながら、ストップしていた大都市のインフラ整備を優先的に後押しするものであった。いわゆる東京の環状道路整備、空港整備である。
都心部の駅前の再開発事業の後押しである。東京、大阪を中心とした有楽町駅前、大阪駅前地域から始まり、多くのニーズの手が上がり、第2次指定で横浜、名古屋等へ広がり、第3次指定では広島、仙台等の地方の政令地方都市にまで広がった。

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